Обманутые дольщики – словосочетание, которое мы часто слышим с экранов телевизоров и колонок радиоприемников. Эта тема всегда была актуальна для России. Пик борьбы обманутых дольщиков с недобросовестными строительными компаниями пришелся на конец 90-х – начало 2-тысячных годов. Хотя на сегодняшний день эта тема не потеряла своей актуальности. О том как не стать «обманутым» дольщиком, мы побеседовали с начальником отдела по надзору за исполнением законов и законностью правовых актов советником юстиции Калистовой Ю.В.

– Юлия Вячеславовна, пользуется ли долевое строительство многоквартирных домов спросом у жителей области и как часто участники долевого строительства обращаются в органы прокуратуры за помощью?

– Ежегодно объем вводимого на территории региона в эксплуатацию жилья превышает федеральные контрольные показатели. В истекшем периоде 2016 года введено в эксплуатацию 155,1 тыс. кв.м. жилья (52,% годовых контрольных показателей), из них объем многоквартирных жилых домов – 89,6 тыс. кв.м. (64 многоквартирных дома).

Развитию строительной отрасли способствует, в том числе активное участие граждан в долевом строительстве, что позволяет застройщикам решить вопрос с финансированием строительства. В области действует более 5 тыс. договоров долевого строительства, заключенных в отношении объектов, строящихся на территории городов Костромы, Волгореченска, Буя, Шарьи, Костромского, Красносельского, Сусанинского, Вохомского, Пыщугского муниципальных районов. Долевое строительство жилья пользуется спросом у населения, в связи с чем, все большее значение приобретает работа контролирующих и надзорных органов по обеспечению прав участников долевого строительства.

Вместе с тем, в органы прокуратуры области поступает сравнительно небольшое количество обращений граждан о нарушении их прав, не более 10-20 обращений в год. Кроме органов прокуратуры участники долевого строительства вправе обращаться в контролирующий орган – департамент строительства, архитектуры и градостроительства Костромской области, который разъяснит заявителям механизм защиты прав, а при наличии оснований обязан организовать внеплановую проверку деятельности застройщика. На официальном сайте департамента области в сети «Интернет» имеется полезная информация в сфере долевого строительства жилья.

– Какие нарушения закона и опасности подстерегают граждан, желающих вложить денежные средства в строительство жилья?

– По итогам проверок прокуроров уполномоченными органами в истекшем периоде 2016 года приняты меры к устранению более 30 нарушений законов при вводе в эксплуатацию многоквартирных домов, построенных с отступлением от проектной документации в результате мошенничества застройщиков. Прокурорами приняты меры реагирования по фактам привлечения денежных средств граждан для строительства жилья с нарушением требований закона, злоупотребления застройщиками доверием граждан при незаконном распоряжении общим имуществом собственников многоквартирных домов.

К примеру, по материалам проверки прокуратуры города Костромы Центральным СО города Костромы СУ СК РФ по Костромской области 20.06.2016 возбуждено уголовное дело ч. 1 ст. 286 УК РФ в отношении должностных лиц администрации города Костромы, допустивших ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в микрорайоне «Венеция» г. Костромы, построенного с существенными отступлениями от проектной документации. Расследование уголовного дела не завершено.

Стали чаще вскрываться случаи незаконного распоряжения застройщиками общим имуществом многоквартирных домов (подвалами), которое принадлежит в силу ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам.

Например, ООО «Геология и бизнес» осуществлено строительство дома 75 по ул. Симановского г. Костромы. В дальнейшем ООО «Геология и бизнес» реконструировало помещения технического подполья под нежилые помещения и, не имея на то законных оснований, реализовало их третьим лицам на основании 8 договоров долевого строительства многоквартирных домов, чем существенно нарушены права собственников – ориентировочная сумма ущерба собственникам жилых помещений составила 7 652 тыс. рублей.

По итогам рассмотрения материалов проверки прокуратуры города Костромы СУ МВД России по г. Костроме 29.04.2016 возбуждено уголовное дело по п. «б» ч. 2 ст. 165 УК РФ, расследование которого не завершено.

– По Вашему мнению, какие главные достижения и проблемы текущего года можно назвать в данной сфере?

Наиболее эффективное решение проблем возможно только при тесном сотрудничестве прокуратуры области, правоохранительных и контролирующих органов, развитию которого способствует деятельность специально созданной межведомственной рабочей группы в сфере исполнения законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов, заседания которой, как правило проводятся раз в квартал.

К сожалению, проблемы в данной сфере остаются. В том числе, имеются сложности завершения строительства двух многоквартирных домов ОАО «Ивановская домостроительная компания», возведение которых профинансировано на основании 153 договоров долевого участия в строительстве. Процедуры банкротства застройщика повлияли на приостановку работ.

Прокуратурой города Костромы на основании п. 2 ч. 2 ст. 37 УПК РФ по фактам привлечения средств граждан в отношении должностных лиц ОАО «Ивановская домостроительная компания» инициирована процессуальная проверка в порядке ст. 144-145 УПК РФ, которая организована СУ МВД России по городу Костроме. Рассматривается вопрос о возбуждении уголовного дела, предусмотренного ст. 159 УПК РФ (мошенничество).

Органами государственной власти области принимаются все возможные меры к защите прав граждан и обеспечению завершения строительства домов.

Среди положительных примеров совместной работы уполномоченных органов в 2016 году можно назвать обеспечение введения в эксплуатацию и передачи гражданам квартир двух «проблемных» многоквартирных домов в г. Костроме, что позволило восстановить права 20 участников долевого строительства на получение жилья.

На современном этапе на одно из первых мест, наряду с защитой прав граждан от недобросовестных застройщиков, выступают вопросы защиты прав организаций в строительной сфере, обеспечение благоприятного экономического климата на основе принципа законности.

В этих целях прокурорами обращается пристальное внимание на недопустимость административных барьеров, создаваемых органами власти, излишних процедур в строительной сфере, создание препятствий предпринимательской деятельности в сфере жилищного строительства в иных формах.

К примеру, во исполнение протестов прокуратуры области в апреле 2016 года департаментом строительства, архитектуры и градостроительства Костромской области отменены 3 проверки застройщиков в рамках государственного строительного надзора.

Прокуратурой города Костромы главе администрации города Костромы 25.05.2016 внесено представление по фактам нарушения в апреле-мае 2016 года сроков подготовки хозяйствующим субъектам разрешений на строительство, по итогам рассмотрения которого виновное лицо администрации привлечено к дисциплинарной ответственности, приняты организационные меры к исключению подобных нарушений в последующем.

– Юлия Вячеславовна, что Вы посоветуете гражданам, решившим участвовать в долевом строительстве многоквартирных домов, чтобы не оказаться в числе «обманутых» дольщиков?

– Советы традиционны, предлагаю узнать больше информации об организации-застройщике. Не заключать договоры долевого участия либо об инвестировании с индивидуальными предпринимателями, не имеющими в силу закона права привлекать средства граждан для строительства жилья. Советую внимательно прочитать текст договора долевого участия в строительства, обратив внимание на цену договора и возможность ее изменения, срок передачи объекта долевого строительства и его характеристики, гарантийные обязательства и их сроки.

Не лишним будет каждому участнику долевого строительства ознакомиться с положениями Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», основного в данной области правоотношений закона.

Застройщики вправе привлекать денежные средства граждан только на основании договора долевого строительства, жилищных сертификатов и путем участия в кооперативах.

Поэтому следует насторожиться, если застройщик вместо договора долевого строительства или жилищного сертификата предложит гражданам заключить предварительный договор купли-продажи, предварительный договор долевого строительства, инвестиционный договор, договор бронирования определенной квартиры, договор купли-продажи векселя, который будет погашен им путем предоставления квартиры, договор займа, а также внести денежные средства на свой депозитный счет в банке и т.д.

В случае если застройщик нарушает обязательства по представлению разрешения на ввод в эксплуатацию в регистрирующий орган или это разрешение вовсе не было получено, дольщик вправе, в зависимости от степени готовности дома, факта передачи ему объекта долевого строительства и иных обстоятельств, требовать признания в судебном порядке права собственности на объект недвижимости; права собственности на объект незавершенного строительства; права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

При наличии сомнений в законности действий застройщика граждане могут обратиться в уполномоченный орган – департамент строительства, архитектуры и градостроительства Костромской области и получить необходимые разъяснения.

– Какие меры намерена предпринимать прокуратура в дальнейшей работе на данном направлении?

– В последующем прокуратура области и подчиненные органы прокуратуры продолжат внимательно рассматривать все поступившие обращения граждан о нарушении их прав, проводить по ним проверки, особое внимание будет уделено реализации предоставленных законом полномочий органами контроля.