nedv.jpgВ рамках федеральной программы «Жилище» Министерство экономического развития прогнозирует плавный рост цен, что к 2016 году должно привести к тому, что среднестатистическая квартира подорожает до 3,6 млн руб.

Наибольший скачок цен ожидается в 2014 году, когда стоимость новостроек вырастет на 5,7 % и средняя квартира будет стоить 4,3 млн руб. Видимо, такие прогнозы сделаны  исходя из соотношения и динамики цен «долевки» и готового жилья у одних и тех же застройщиков. Таким образом, на пять лет прогнозируется прирост цен на квартиры примерно на 25% (без учета инфляции). Еще один ориентир задал еще в свою бытность премьер-министром Путин, заявив, что стоимость 1 кв. м жилья «эконом-класса» не должна превышать 30 тыс. руб. Таким образом, государство определило некий ценовой коридор, в рамках которого будут реализовываться государственные квартиры, а также оказываться финансовая помощь строителям.

За последний зимний месяц в 28 из исследованных 40 городов по данным федерального портала по недвижимости «Мир квартир» квадратный метр дорожал, в десяти — дешевел, а в двух — остался без изменений. Таким образом, можно говорить о том, что рынок вторичного жилья в России пошел в рост. При этом разброс в динамике оказался меньше посленовогодних значений: если в январе максимальный рост цены квадратного метра составил +5,1%, а наибольшее падение -4,2%, то в феврале эти параметры оказались +4,6% и -2,1% соответственно. Средняя стоимость квартир выросла в 23 городах (57%), а снизилась — в 17 (43%). При этом динамика изменений средней цены квартиры оказалась более спокойной: в 17 городах из 40 рост или снижение перешли за двухпроцентную отметку.  

Ожидания россиян в отношении цен на недвижимость не отличаются оптимизмом: почти 70% опрошенных в ближайшие три месяца прогнозируют их рост. Об этом свидетельствуют результаты всероссийских опросов Национального агентства финансовых исследований (НАФИ) и Russian Realty Research (R3) в 2008–2013 гг.

Мнения о степени возможного роста снова разделились — чуть более трети россиян прогнозируют значительный рост, еще столько же — незначительный. Среди тех, кто ожидает значительного роста цен, наблюдается больше москвичей и петербуржцев, а среди сторонников умеренного роста — жителей крупных городов с численностью более 500 тысяч жителей. Практически каждый пятый опрошенный, как и год назад, считает, что цены на недвижимость не изменятся. А вот снижения цен россияне совсем не ожидают. Эксперты уже сейчас отмечают очередное подорожание на рынке недвижимости в России. Только за первый месяц нового года цены на однокомнатные квартиры возросли более чем на 4%. Стоимость жилья в 2013 году увеличивается, особенно в регионах, но в целом она растет не так стремительно, как это было в минувшем году. По результатам исследования специалистов портала «Мир квартир», можно подвести итог, что повышение цен на квартиры в этом сегменте зафиксировано в 80% городов, подвергшихся анализу. По мнению экспертов, нет ничего удивительного, что при новом витке цен, в первую очередь, дорожают самые востребованные у потенциальных покупателей объекты недвижимости: самый высокий прирост наблюдается среди однокомнатных квартир и студий.

Вложение денег в недвижимость, будь то коммерческую или жилую, всегда являлось для предприимчивых людей самым правильным способом сохранения и приумножения своих нажитых сбережений. На сегодняшний день, если верить статистике, число желающих вложить деньги в недвижимость постоянно увеличивается.

Почему выгодно вкладывать деньги в недвижимость? Хотя бы потому, что ее стоимость сейчас постоянно растет, и тенденции к удешевлению пока не предвидится. Рост цен на недвижимость будет продолжаться и в этом году. Как минимум, в рамках инфляции. Остальное зависит от состояния рынка. Как утверждают аналитики, вложение денег в землю, городскую или загородную недвижимость способно приносить неплохой доход в том случае, если цены на недвижимые объекты будут выше ставок по банковским вкладам. Инвестиции в недвижимость, в отличие от акций, являются более прибыльными в сравнении с банковскими депозитами. В отличие от банков, где при страховом случае вкладчику гарантируется выплата не более 700 000 рублей, даже если на счету у него находится более значительная сумма денег, инвестирование в недвижимость позволяет в любых ситуациях продать купленную собственность за вложенные деньги.

Как можно получать доход от недвижимости? Во-первых, можно сдавать ее в аренду. Специалисты называют такой вид вложений «пассивными инвестициями». Вложенные деньги сохранятся, возможно, даже приумножатся. Если инвестор приобрел недвижимость за счет собственных, а не заемных средств, то даже при временном отсутствии арендаторов он не несет убытки.  Жилье является объектом стабильного спроса. Ставки аренды квартиры можно повышать в соответствии с уровнем инфляции.

Второй способ получения дохода от недвижимости — продажа приобретенной ранее недвижимости по более высокой стоимости. Любой объект недвижимости можно улучшить своими усилиями (сделать ремонт, перевести квартиру на первом этаже из жилого фонда в нежилой, на земельном участке построить дом и т. д). При грамотном подходе цена объекта увеличивается на большую сумму, чем инвестор затрачивает на улучшение объекта. В этом случае можно получить наибольший доход от его продажи.

Одним из главных преимуществ инвестиций в недвижимость является то, что риски, связанные с такими инвестициями, как правило, ниже рисков, связанных с другими видами инвестиций: ведь если недвижимость падает в цене, то возможно сдать ее в аренду. Следует учитывать, что стоимость актива в краткосрочный период может как повыситься, так и понизиться. Но в долгосрочный период стоимость недвижимости всегда растет. Поэтому выгодно инвестировать в недвижимость на длительный период.

Как выбрать недвижимость для инвестиций? Важно уловить веяния рынка. В настоящее время, по мнению аналитиков. у населения пользуются стабильным спросом 1-2 комнатные квартиры в новых домах, площадью 1-комнатные — от 40 кв.м, 2-комнатные — от 55-65 кв. м. За 2012 год цены на недвижимость в комплексных застройках выросли на 10-12%, и при этом большинство экспертов сходятся в том, что рост цен продолжится.
Качественное жилье в престижном районе — это предмет выгодного вложения, которое всегда приносит доход. Дома повышенной комфортности с каждым годом будут все более расти в цене по вполне понятной причине: люди хотят жить с большим комфортом, а значит, ликвидность новостроек растет. Обычно за такие проекты берутся компании, имеющие большой опыт работы на рынке и заинтересованные в высоком качестве строительства. Квартиры отвечают всем высоколиквидным характеристикам.  За год недвижимость бизнес-класса может вырасти в цене на 20 и более процентов, а это значительно выше, чем доходность по банковским депозитам.

Если сравнить стоимость одного квадратного метра жилья в Костроме и соседних областных центрах, то можно отметить, что она разнится. Так, в конце февраля в Ярославле за 1 кв. метр жилой площади покупателю предлагали заплатить в среднем 56519 рублей, в Иваново – 42620 руб., а в Костроме – 42713 руб. И в Ярославле, и в Иваново наблюдается тенденция к небольшому увеличению стоимости квадратного метра жилья – от 0,8 до 1 %. В Костроме это увеличение составило 0,4 %. Если сравнивать с прошлогодними показателями, то следует отметить, что стоимость 1 кв. м жилья в целом по стране за прошедший год выросла на 7,1%,  ещё более (на 54, 98%) подорожали дома (в среднем стоимость дома в Костроме составляет 7 млн. 414 тыс. 474 руб., что выше средних общероссийских показателей). Устремились вверх и цены на земельные участки: в конце февраля в нашем областном центре их предлагали приобрести по цене 267710 руб. за сотку. Ежемесячная плата за аренду однокомнатной квартиры составляет в среднем 6750 рублей, двухкомнатной – 13500 рублей (согласно статистике, аренда «двушки» возросла по сравнению с пошлым годом на  7,14%).

Для многих инвесторов более привлекательным является вложение средств в офисные помещения, предназначенные для торговли или оказания услуг. При этом очень важно заранее знать, с какой целью приобретается это помещение – для офиса, магазина или парикмахерской, а также следует правильно выбрать микрорайон, где размещается данная недвижимость, учитывая перспективы развития данного района и социальный состав проживающих там людей.  Офисные помещения  в нашем областном центре в конце февраля можно было приобрести в среднем по цене 28251 руб. за 1 кв. м. Цена 1 кв. м офисной недвижимости за прошедший год уменьшилась на 35,51%.  Арендная плата таких помещений составляет в среднем 6948 рублей. По сравнению с прошлым годом рост составил 13,29%, а с начала этого года – 66,02%.

Можно ли заработать, вкладывая средства в покупку недвижимости за рубежом? Это непростой вопрос.  По расчётам аналитиков из Международного агентства недвижимости GordonRock, к середине этого года средние цены на недвижимость в США вырастут на 7%, В Турции, Германии и Латвии — на 5%. Болгарию, Францию и Испанию ожидает дальнейшее падение в этом секторе — минус 2–3%. Инвестировать в недвижимость — именно инвестировать, чтобы заработать, — эксперты советуют сегодня очень осторожно. В первую очередь, стоит присматриваться к странам со стабильными экономиками. Речь идет о Германии, Великобритании, Франции, Австрии, Швейцарии и США. Европейские сайты недвижимости часто оперируют исключительно ценой квадратного, минуя другие детали покупки, которые могут влиять на окончательную цену самого жилья. Дополнительные затраты покупателя могут составлять в среднем от 3 до 15% от стоимости жилья. Сюда входят налоги (на Кипре и в Болгарии - это 3%, а вот в Испании — 7%), оплата услуг нотариуса (4–6 % от стоимости сделки, иногда выше). Если вы покупаете жилье по ипотеке, банк возьмет определенный процент за оформление кредита, а комиссия за перевод денежной суммы на счет продавца может составить от 2 до 6 %.
Если удалось стать счастливым обладателем недвижимости в другой стране, на этом траты не закончатся. Даже если сложностей с документами не возникло, покупатель еще как минимум 20% цены покупки потратит на оплату налогов, услуг риелтора, адвоката, подписание договоров с поставщиками энерго- и водоснабжения. Потом начнутся постоянные текущие расходы: налоги на недвижимость, коммунальные платежи, оплата счетов управляющей компании за обслуживание, оплата агентского вознаграждения поверенному, страхование, налог на доходы, расходы по уборке и мелкому ремонту. Налоги на недвижимость зависят от страны и района, где она находится. Например, в Испании ежегодная сумма налога зависит от региона и составляет примерно 0,3--0,5% от кадастровой стоимости объекта. А вот в Венгрии годового налога на недвижимость вообще нет. По статистике окупаемость заграничных метров -- 12--15 лет в столицах и более 30 лет - на курортах.

Согласно зарубежному опыту, в настоящее время большой популярностью пользуется новый вид доходной недвижимости - апарт-отели. Это апартаменты, которые можно приобрести, а затем сдать в аренду. Выгодное предложение для частных и институциональных инвесторов, которое дает возможность получать стабильный доход. В интересах владельца будет действовать управляющая компания, которая займется эксплуатацией и сдачей апартаментов в аренду. Владелец определённое время также может  проживать в этих апартаментах -  за умеренную плату ему будет предоставлен весь спектр услуг гостиничного сервиса.

Свою точку зрения о приобретении недвижимости за рубежом высказала директор Ан «Огни города».Самойлова Вероника: «Если вкладывать средства в недвижимость на Западном побережье, то надо учитывать, что в Европе жильё достаточно дешёвое по нашим меркам, но дорогое в обслуживании. Соответственно, приобретать его надо или для проживания или сдавать в своё отсутствие. Учитывать надо, что в той же Болгарии, например, очень сложно найти работу. Поэтому на постоянное проживание лучше ехать людям, уже заработавшим пенсию или имеющим другой источник постоянного дохода. Сдавать, естественно, рентабельнее там, где больше шансов сдать по наиболее выгодной цене: это первая линия моря, популярные курорты, где большая востребованность в номерах. Но, с другой стороны, там и квадратный метр. жилья значительно дороже.
Покупка для сдачи в городах, не на побережье, кстати, может быть тоже рентабельной. Так, например, в Германии люди в основном снимают жильё, а не покупают собственное. Поэтому хорошим бизнесом считаются так называемые доходные дома».

И всё-таки – где же выгоднее приобретать недвижимость? С этим вопросом мы обратились к И. А. Яхонтову, коммерческому директору ОАО «Строймеханизация» (г. Кострома).
- Если рассматривать зарубежный рынок жилья, то следует отметить, что стоимость квадратного метра жилья там очень высока. Наиболее реально купить жильё в Болгарии, но нельзя с уверенностью сказать, что владелец жилья сможет затем выгодно сдать это жильё.  Надежда только на летний сезон. Если  есть возможность приобрести недвижимость в городах, пригодных для круглогодичного проживания, например, в какой-то европейской столице, то уровень цен на недвижимость там будет совершенно другой. В Германии - порядка двух с половиной тысяч евро за квадратный метр. У немцев менталитет такой, что, например, в Берлине только 10% живут в собственной жилье, остальные – снимают. Это связано с тем, что цена на жильё постоянная, и нет необходимости  вкладывать деньги в недвижимость, чтобы сохранить доходы. Молодые часто меняют работу, а значит, и место жительства, а люди постарше предпочитают в зрелые года приобретать постоянное жильё в странах, где мягче климат.  В Германии только 30 % жителей страны владеют тем жильём, в котором живут. Во французских городах, в частности, в Париже квадратный метр жилья  - 8 тысяч евро (цена, сопоставимая с московской). Практика показывает, что доходность от сдачи заграничного жилья примерно 5% годовых.  При этом надо учесть, что не всегда это жильё будет сдаваться в аренду. Надо помнить, что всегда есть определённая налогооблагаемая база при заключении договора аренды – за рубежом всё официально. На мой взгляд, покупать недвижимость за рубежом, не зная, насколько это будет рентабельно, опрометчиво.

В России стоимость жилья неуклонно растёт. Если в Костроме в 2000 году квартира стоила 17 тысяч долларов, то в 2008 году  – примерно 100 тысяч долларов. Сейчас, на мой взгляд, выгоднее покупать квартиру в кирпичном доме, желательно, в новом доме,  в новом микрорайоне города, кроме, пожалуй, окраины города.  Особым спросом пользуются однокомнатные квартиры.  Если выбирать, что купить -  двухкомнатную квартиру или две однокомнатные, то приоритет следует отдать однокомнатным. Процентов тридцать покупателей приобретают недвижимость на стадии строительства, чтобы потом перепродать готовую квартиру, получив прибыль. Цену готового жилья формируют сами покупатели. На скорость реализации квартир влияет не только качество внутренней отделки, но и месторасположение квартиры и, конечно, цена. Я убеждён, что вложение в недвижимость – одно из наиболее успешных вложений.  Думаю, что до конца года жильё может подорожать на 10-15%».

 

Татьяна Руцкая