Окончание. Начало статьи читайте в №4 Костромского Бизнес-журнала.

Если сравнить стоимость одного квадратного метра жилья в Костроме и соседних областных центрах, то можно отметить, что она разнится. Так, в конце февраля в Ярославле за 1 кв. метр жилой площади покупателю предлагали заплатить в среднем 56 519 рублей, в Иванове — 42 620 руб., а в Костроме — 42 713 руб. И в Ярославле, и в Иванове наблюдается тенденция к небольшому увеличению стоимости квадратного метра жилья — от 0,8 до 1%. В Костроме это увеличение составило 0,4%. Если сравнивать с прошлогодними показателями, то следует отметить, что стоимость 1 кв. м жилья в целом по стране за прошедший год выросла на 7,1%,  еще более (на 54,98%) подорожали дома (в среднем стоимость дома в Костроме составляет 7 414 474 руб., что выше средних общероссийских показателей). Устремились вверх и цены на земельные участки: в конце февраля в нашем областном центре их предлагали приобрести по цене 267 710 руб. за сотку. Ежемесячная плата за аренду однокомнатной квартиры составляет в среднем 6 750 рублей, двухкомнатной — 13 500 рублей (согласно статистике, аренда «двушки» возросла по сравнению с прошлым годом на  7,14%).

Для многих инвесторов более привлекательным является вложение средств в офисные помещения, предназначенные для торговли или оказания услуг. При этом очень важно заранее знать, с какой целью приобретается это помещение — для офиса, магазина или парикмахерской, а также следует правильно выбрать микрорайон, где размещается данная недвижимость, учитывая перспективы развития данного района и социальный состав проживающих там людей.  Офисные помещения  в нашем областном центре в конце февраля можно было приобрести в среднем по цене 28 251 руб. за 1 кв. м. Цена 1 кв. м офисной недвижимости за прошедший год уменьшилась на 35,51%.  Арендная плата таких помещений составляет в среднем 6 948 рублей. По сравнению с прошлым годом рост составил 13,29%, а с начала этого года — 66,02%.

Можно ли заработать, вкладывая средства в покупку недвижимости за рубежом? Это непростой вопрос.  По расчетам аналитиков из Международного агентства недвижимости GordonRock, к середине этого года средние цены на недвижимость в США вырастут на 7%. В Турции, Германии и Латвии — на 5%. Болгарию, Францию и Испанию ожидает дальнейшее падение в этом секторе — минус 2–3%. Инвестировать в недвижимость — именно инвестировать, чтобы заработать, — эксперты советуют сегодня очень осторожно.

В первую очередь, стоит присматриваться к странам со стабильными экономиками. Речь идет о Германии, Великобритании, Франции, Австрии, Швейцарии и США. Европейские сайты недвижимости часто оперируют исключительно ценой квадратного метра, минуя другие детали покупки, которые могут влиять на окончательную цену самого жилья. Дополнительные затраты покупателя могут составлять в среднем от 3 до 15% от стоимости жилья. Сюда входят налоги (на Кипре и в Болгарии — это 3%, а вот в Испании — 7%), оплата услуг нотариуса (4–6 % от стоимости сделки, иногда выше). Если вы покупаете жилье по ипотеке, банк возьмет определенный процент за оформление кредита, а комиссия за перевод денежной суммы на счет продавца может составить от 2 до 6 %.

Если удалось стать счастливым обладателем недвижимости в другой стране, на этом траты не закончатся. Даже если сложностей с документами не возникло, покупатель еще как минимум 20% цены покупки потратит на оплату налогов, услуг риелтора, адвоката, подписание договоров с поставщиками энерго- и водоснабжения. Потом начнутся постоянные текущие расходы: налоги на недвижимость, коммунальные платежи, оплата счетов управляющей компании за обслуживание, оплата агентского вознаграждения поверенному, страхование, налог на доходы, расходы по уборке и мелкому ремонту.

Налоги на недвижимость зависят от страны и района, где она находится. Например, в Испании ежегодная сумма налога зависит от региона и составляет примерно 0,3–0,5% от кадастровой стоимости объекта. А вот в Венгрии годового налога на недвижимость вообще нет. По статистике окупаемость заграничных метров — 12–15 лет в столицах и более 30 лет — на курортах.

Согласно зарубежному опыту, в настоящее время большой популярностью пользуется новый вид доходной недвижимости — апарт-отели. Это апартаменты, которые можно приобрести, а затем сдать в аренду. Выгодное предложение для частных и институциональных инвесторов, которое дает возможность получать стабильный доход. В интересах владельца будет действовать управляющая компания, которая займется эксплуатацией и сдачей апартаментов в аренду. Владелец определенное время также может  проживать в этих апартаментах — за умеренную плату ему будет предоставлен весь спектр услуг гостиничного сервиса.

Свою точку зрения о приобретении недвижимости за рубежом высказала директор АН «Огни города» Вероника Самойлова: «Если вкладывать средства в недвижимость на Западном побережье, то надо учитывать, что в Европе жилье достаточно дешевое, по нашим меркам, но дорогое в обслуживании. Соответственно, приобретать его надо или для проживания, или сдавать в свое отсутствие. Учитывать надо, что в той же Болгарии, например, очень сложно найти работу. Поэтому на постоянное проживание лучше ехать людям, уже заработавшим пенсию или имеющим другой источник постоянного дохода. Сдавать, естественно, рентабельнее там, где больше шансов сдать по наиболее выгодной цене: это первая линия моря, популярные курорты, где большая востребованность в номерах. Но, с другой стороны, там и квадратный метр жилья значительно дороже.

Покупка для сдачи в городах, не на побережье, кстати, может быть тоже рентабельной. Так, например, в Германии люди в основном снимают жилье, а не покупают собственное. Поэтому хорошим бизнесом считаются так называемые доходные дома».

И все-таки — где же выгоднее приобретать недвижимость? С этим вопросом мы обратились к Илье Яхонтову, коммерческому директору ОАО «Строймеханизация»:  «Если рассматривать зарубежный рынок жилья, то следует отметить, что стоимость квадратного метра жилья там очень высока. Наиболее реально купить жилье в Болгарии, но нельзя с уверенностью сказать, что владелец жилья сможет затем выгодно сдать это жилье.  Надежда только на летний сезон. Если  есть возможность приобрести недвижимость в городах, пригодных для круглогодичного проживания, например, в какой-то европейской столице, то уровень цен на недвижимость там будет совершенно другой.

В Германии — порядка двух с половиной тысяч евро за квадратный метр. У немцев менталитет такой, что, например, в Берлине только 10% живут в собственной жилье, остальные — снимают. Это связано с тем, что цена на жилье постоянная, и нет необходимости вкладывать деньги в недвижимость, чтобы сохранить доходы. Молодые часто меняют работу, а значит, и место жительства, а люди постарше предпочитают в зрелые года приобретать постоянное жилье в странах, где мягче климат.  В Германии только 30% жителей страны владеют тем жильем, в котором живут. Во французских городах, в частности, в Париже квадратный метр жилья  — 8 тысяч евро (цена, сопоставимая с московской).

Практика показывает, что доходность от сдачи заграничного жилья примерно 5% годовых.  При этом надо учесть, что не всегда это жилье будет сдаваться в аренду. Надо помнить, что всегда есть определенная налогооблагаемая база при заключении договора аренды — за рубежом все официально. На мой взгляд, покупать недвижимость за рубежом, не зная, насколько это будет рентабельно, опрометчиво.
В России стоимость жилья неуклонно растет. Если в Костроме в 2000 году квартира стоила 17 тысяч долларов, то в 2008 году  — примерно 100 тысяч долларов. Сейчас, на мой взгляд, выгоднее покупать квартиру в кирпичном доме, желательно, в новом доме,  в новом микрорайоне города, кроме, пожалуй, окраины города. Особым спросом пользуются однокомнатные квартиры. Если выбирать, что купить — двухкомнатную квартиру или две однокомнатные, то приоритет следует отдать однокомнатным. Процентов тридцать покупателей приобретают недвижимость на стадии строительства, чтобы потом перепродать готовую квартиру, получив прибыль. Цену готового жилья формируют сами покупатели. На скорость реализации квартир влияет не только качество внутренней отделки, но и месторасположение квартиры и, конечно, цена. Я убежден, что вложение в недвижимость — одно из наиболее успешных вложений.  Думаю, что до конца года жилье может подорожать на 10–15%».

Татьяна Руцкая