В период экономической нестабильности вопрос сохранности сбережений приобретает особую актуальность. Во что вложить деньги, чтобы спустя время, как минимум, не потерять их?

Любой здравомыслящий человек хорошо понимает, что хранить кровно заработанные дома (под матрасом или в чулке) — далеко не лучшая идея. Для того чтобы защитить деньги от инфляции, необходимо вкладывать их в те или иные финансовые проекты — это знают все. А вот дальше рассуждения обычно пробуксовывают. Появляются десятки вопросов: что это за инструменты? Как ими пользоваться? Стоит ли в этом вообще разбираться? Окупит ли лишний процент дохода сопряженные с инвестированием трудности? Однако при детальном рассмотрении оказывается, что все не так уж и страшно. Попробуем разобраться.

Способов вложения денег существует множество. Это и банковские депозиты в рублях или иностранной валюте, и инвестиции в золото и другие драгметаллы, и паевые инвестиционные фонды, а также «голубые фишки» — акции самых крупных и преуспевающих предприятий страны и мира. Выбор достаточно велик. Главная же задача человека, который хочет защитить и увеличить свои сбережения, — это выбрать наиболее актуальный инструмент. Финансовые эксперты уже не раз подсчитали: большинство активов не гарантируют получения номинальной прибыли. То же самое и с вкладами: ставки по ним зачастую недостаточно велики для того, чтобы справиться с обесцениванием денег. Приведем простой пример.
Анализируя данные о депозитах физических лиц в банках Костромы, можно говорить о том, что жители областного центра хранят таким образом 20 млрд руб. Численность населения региона (усредненная) — 700 тысяч человек. Получаем:
20 млрд / 700 тыс. = 28 571 руб.
Таким образом, каждое физическое лицо, в среднем, размещает в банке 28 500 руб. под 10% годовых — именно на такую максимальную ставку могут рассчитывать клиенты большинства коммерческих банков. И дальше, что немаловажно, необходимо вычесть инфляцию, размер которой приближается к величине этой самой процентной ставки.
И другой пример. Какая-то часть населения, помимо основной жилплощади, имеет вторую квартиру и сдает ее в аренду. Предположим, площадь этой квартиры 36 кв. м. Цена аренды — 10 тыс. руб.
36 кв. м / 10 тыс. руб. = 250 руб./кв. м
250 руб./кв. м / 35 тыс. руб. (средняя стоимость 1 кв. м) = 0,007, или 0,7%.
0,7 * 12 = 8,4%
То есть 1 кв. метр приносит 250 руб. в месяц за вычетом коммунальных расходов. Это порядка 0,7% от рыночной стоимости одного квадратного метра в месяц, или 8,4% в год. Однако в этом случае уровень инфляции покрывается увеличением стоимости самой квартиры.
Недвижимость во все времена была одним из наиболее выгодных способов вложения средств. Мало того что она сама по себе не обесценивается, а напротив, год от года дорожает, она еще позволяет владельцу получать пассивный доход от сдачи в аренду. Правда, здесь есть одно серьезное «но». Заключается оно в высокой стоимости объектов. Долгое время это оставалось прерогативой лишь состоятельных людей, обладающих капиталом, который можно было инвестировать. Однако сейчас ситуация изменилась в корне. На рынке недвижимости появились многочисленные инструменты, позволяющие приобрести коммерческую недвижимость физическим и юридическим лицам, не имеющим свободных денег.
Первый и самый очевидный способ, который приходит на ум — это банковский кредит. К примеру, один из наиболее известных российских банков предлагает своим клиентам ипотеку, позволяющую приобрести в собственность объекты любого назначения: офис, склад, торговое или производственное помещение — под залог приобретаемого объекта недвижимости. Сумма кредитования начинается от 4 млн руб. Срок — до 10 лет. При этом заемщик обязан вложить в покупку и собственные средства — не менее 20% стоимости недвижимости. В ряде случаев коммерческая ипотека оправдана и имеет ярко выраженные преимущества. Взять хотя бы тот факт, что процентные ставки здесь более лояльные, нежели у нецелевого кредита. Выдача средств под залог недвижимости весьма привлекательна и для банков, так как здесь существует высокий процент обеспеченности и минимум рисков. Однако клиенты нередко сталкиваются с тем, что многие кредитные учреждения предлагают только кредиты краткосрочного характера, в то время как классическая коммерческая ипотека предполагает долгосрочный тип. Второй проблемой этого способа получения денег является и то, что 90% заемщиков не умеют или не желают прорабатывать проекты долгосрочного характера для предъявления в банк. Поэтому все большую актуальность приобретают альтернативные способы привлечения средств. В частности, лизинг коммерческой недвижимости.
Попробуем подробно разобраться, что же это такое? Лизинг коммерческой недвижимости — для России относительное молодое понятие. Первые сделки пришлись на конец 90-х годов. По мнению экспертов рынка, на сегодняшний день в европейских странах лизинг недвижимости составляет 30-35% от портфелей лизинговых компаний. В России же — всего 1-2%. Неспешное развитие обусловлено рядом причин, в том числе и законодательных. Тем не менее, многие игроки рынка видят большие перспективы в данном секторе. Итак, лизинг — это вид финансовых услуг, долгосрочная аренда собственности с последующим выкупом. Иными словами, это удобный инструмент, позволяющий получить объекты недвижимости в собственность. Причем предметом лизинга может быть все что угодно: здания, предприятия, оборудование, сооружения, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество.
Получить коммерческую недвижимость в лизинг можно при соблюдении ряда условий.
1. Первоначальный взнос должен составлять не менее 20%.
2. Заемщику необходимо иметь регулярный и достаточный платеж для обеспечения лизинговых платежей. При этом доход не от сдачи в аренду приобретаемого помещения, а от иной деятельности, причем с существенным запасом.
3. Приобретаемый объект должен соответствовать профилю деятельности компании. Иными словами, это не должна быть высоко рисковая инвестиция.
4. Объект лизинга должен пройти официальную оценку, а так же быть застрахован.
Ключевое отличие лизинга коммерческой недвижимости от ипотеки на коммерцию — в переходе права собственности на приобретаемый объект. Так, при ипотеке недвижимость становится собственностью покупателя сразу после регистрации сделки купли-продажи. При сделке лизинга процедура совершенно иная. Приобретаемое помещение переходит в собственность компании-лизингодателя на все время лизинга, и лишь после погашения всех платежей права передаются лизингополучателю. Этот вид привлечения заемных средств имеет ряд ярко выраженных преимуществ.
Так, лизинговые компании предъявляют гораздо менее жесткие требования к лизингополучателю и не требуют дополнительных залогов. Для многих клиентов это единственная возможность приобрести новое имущество. Лизинговые сделки подлежат льготному налогообложению. Объект недвижимости можно амортизировать ускоренными темпами, уменьшив, тем самым, налогооблагаемую базу. НДС по всем лизинговым платежам, в том числе и проценты, подлежит возмещению из бюджета. Таким образом, с налоговой точки зрения приобретать объект в лизинг очень выгодно. Среди минусов можно отметить более высокую процентную ставку в сравнении с ипотекой. Впрочем, усиленная процентная нагрузка компенсируется ускоренным отнесением объекта на себестоимость.
Таким образом, можно говорить о том, что лизинг коммерческой недвижимости может всерьез рассматриваться как способ для расширения деятельности. Важно лишь серьезно подойти к выбору лизингодателя, отдав предпочтение финансово стабильным и хорошо зарекомендовавших себя компаниям.
Подробно рассмотрев наиболее оптимальные способы приобретения коммерческой недвижимости, самое время подойти к наиболее важному вопросу: а в чем, собственно, выгода от приобретения этой самой недвижимости? В целом, ответ на этот вопрос уже звучал ранее: в прибыли, получаемой от сдачи объекта в аренду. И здесь самое время детально остановиться не просто на жилых помещениях, а на разных типах этого вида недвижимости, как-то: квартира и апартаменты.
О том, что такое апартаменты, мы уже рассказывали ранее. Вкратце напомним: это помещение из двух и более комнат, рассчитанное на транзитное проживание, имеющее кухонное оборудование и предполагающее наличие организованного сервисного обслуживания проживающих. Здания с апартаментами принято называть «апарт-отель». Собственником апартаментов может быть как физическое лицо, так и юридическое. Говоря о доходах, необходимо вновь прибегнуть к сравнению.
Предположим, некий гражданин решил вложить имеющиеся у него свободные средства в иностранную валюту. Кстати, тем, кто занимается такого рода накоплениями, эксперты советуют хранить деньги не в какой-то одной, а сразу в нескольких валютах. Это значительно снижает риск потери, особенно в периоды экономической нестабильности.
Возьмем два временных отрезка — 2012-й и 2014 годы. В первом доллар стоил, ориентировочно, 30 руб., евро — 40 руб. Опираясь на понятие бивалютной корзины, рассчитаем некую условную единицу, в которую войдет и национальная валюта — российский рубль.
30 + 40 + 1 = 71 у.е. 71/ 3 = 24 у.е.
Теперь произведем аналогичный расчет для 2014 года, когда курс доллара поднялся до отметки 38 руб., а евро — 48 руб.
38 + 48 +1 = 87 у.е. 87 / 3 = 29 у.е.
Таким образом, прирост за два года составит 5 у.е., или 2,5 у.е. в год.
2,5 у.е./ 24 у.е. = 0,104, или 10,4%
Получили цифру, фактически сопоставимую с уровнем инфляции. Вывод простой — вложение средств в иностранную валюту, скорее всего, позволит сохранить покупательскую способность денег, однако едва ли можно говорить об их заметном приумножении.
Теперь вновь сравним выгоду, полученную в результате всех вышеописанных операций, с той, что даст вложение в квадратные метры недвижимости.
Итак, за миллион рублей мы приобретаем квартиру площадью 40 кв. м. Сдаем ее в аренду, предположим, за 10 тыс. руб., с учетом того, что в эту сумму уже включены коммунальные расходы. Итого:
10 тыс. руб. / 1 млн руб. = 1% в месяц, или 12% в год.
Получаем цифру, приблизительно равную той, что получилась в результате хранения денег в иностранной валюте.
Теперь предположим, что эти же 40 кв. метров мы будем использовать как гостиничный номер. Средняя цена проживания в сутки — 2,5 тысячи рублей. Возьмем не полную загрузку, а, к примеру, 20 дней в месяц. Итого:
2,5 тыс. руб. * 20 = 50 тыс. руб. / месяц.
Половину денег отдадим управляющей компании, которая возьмет на себя все вопросы по обслуживанию апартаментов. Таким образом, наш остаток составит 25 тыс. руб. в месяц. Аналогично предыдущему примеру рассчитываем:
25 тыс. руб. / 1 млн руб. = 2,5% в месяц, или 30% в год.
Отличия в доходности, как говорится, налицо. Для сравнения, предположим, что квартиру мы продали. За каждый квадратный метр получили по 30 тыс. рублей. А далее размещаем деньги на депозите под 10% годовых. Получаем:
40 кв. м * 30 тыс. руб. = 1200 тыс. руб.
1200 тыс. руб. * 0,10 = 120 тыс. руб. в год, или 10 тыс. руб. в месяц.
Совершенно очевидно, что вкладываясь в приобретение апартаментов, собственник получает целый ряд преимуществ. Кроме того, недвижимость дорожает сама по себе, что также регулярно приносит прибыль.
Подобным образом можно рассчитать и доходность апартаментов, взятых в лизинг. Предположим, юридическое лицо берет апартамент на стадии высокой готовности по 40 тыс. руб. за кв. метр. В течение года амортизирует стоимость имущества, возмещает НДС и налог на имущество. Это составит порядка 20-30%. Таким образом, данная компания получает возможность продать своим сотрудникам или другим физическим лицам жилье по сниженной цене. 40 тыс. — 8 тыс. = 32 тыс. руб. за кв. метр. А вот по факту ввода в эксплуатацию всего комплекса средняя цена будет уже 50–60 тыс. руб. за кв. метр. Несложно подсчитать, что ставка в этом случае может составить до 50% в год.
Приобретая недвижимое имущество, не следует забывать, что оно облагается налогом, уплачивать который все собственники обязаны ежегодно. Налоговой базой по налогу на имущество физических лиц является суммарная инвентаризационная стоимость строений по состоянию на 1 января каждого года. Иными словами, это восстановительная стоимость объекта налогообложения с учетом износа и динамики цен на строительную продукцию. От нее зависят и максимальные ставки налогообложения. Они колеблются в диапазоне 0,1%–2%. Причем каждому муниципалитету закон дал право дифференцировать размер ставок самостоятельно. Налоговым периодом является 1 год. Исчисление налога производится на основании сведений, представленных органами кадастрового учета.
Таким образом, можно говорить о том, что вложение денег в жилищные проекты — апартаменты, коттеджи и таунхаусы — является одним из наиболее эффективных способов сохранения и приумножения средств. Такое жилье востребовано и может принести до 50% дохода. Безусловно, необходимо помнить, что этот сегмент довольно сильно подвержен влиянию кризисных явлений. Поэтому, выбирая недвижимость, особенно загородную, нужно быть особенно внимательным. Эксперты советуют инвестировать в разные проекты, тем самым максимально снижая риски.

Ольга Князева.