Обеспечить граждан комфортным для проживания и доступным по стоимости жильем. Такая задача стояла перед властью во все времена. В последние годы развитие жилищного строительства из просто важного превратилось в приоритетное направление работы администраций региона и областного центра. Подобно живому организму, рынок недвижимости растет и развивается, претерпевая заметные изменения. И это — следствие неизбежного влияния времени. Меняется численность населения, расширяются границы внутригородских районов, растет нагрузка на коммуникации и транспортные сети.

Все эти обстоятельства не могли не найти отражение в территориальном планировании Костромы. Так, в генеральном плане застройки с расчетным периодом до 2025 года предусмотрен рост общей численности жителей до 320 тысяч человек. А объем туристического потока — до 1,5 млн туристов ежегодно. Интерес к рынку недвижимости традиционно велик. Однако изменяющаяся структура спроса вынуждает девелоперов искать новые решения для привлечения покупателей, а также повышения экономической эффективности новых проектов. В результате на рынке появляются новые концепции, форматы и целые сегменты.
Одним из таких сегментов в последние годы стали апартаменты. Еще в обозримом прошлом это понятие было аналогично понятию «квартира». Апартаментами называли просторные квартиры в элитных домах. Однако со временем это европейское начинание превратилось в абсолютно самостоятельный сегмент рынка недвижимости — универсальный вариант как для проживания, так и ведения бизнеса.
Что же такое апартаменты? С понятием квартиры знакомы все. И всем известно ее отличие от гостиницы. Разница, на первый взгляд, — в длительности проживания. Однако предположим, что у Вас есть квартира, которую Вы сдаете в аренду. Это уже гостиница? А если гостиничный номер доступен по цене настолько, что Вы готовы жить там год или два, превращается ли он в квартиру? Между назначением помещения и его функциональным использованием — очень тонкая грань. Но, оказывается, на рынке недвижимости есть место и для среднего арифметического между этими двумя понятиями. Название ему — апартаменты. Более точное определение звучит так: это помещение из двух и более комнат, рассчитанное на транзитное проживание, имеющее кухонное оборудование и предполагающее наличие организованного сервисного обслуживания проживающих.
Собственником апартамента может являться как физическое лицо, так и юридическое. Это недвижимость универсального назначения. Физические лица могут оформить здесь регистрацию на срок до 5 лет с последующей пролонгацией, а юридические — зарегистрировать фирму. При этом одно не исключает другое. Здания с апартаментами принято называть «апарт-отель». Это комплекс номеров квартирного типа с возможностью аренды и полным набором гостиничных услуг. Обычно апартамент оборудован кухней и ванной комнатой.
В России апартаменты начали появляться недавно. Несмотря на это, конкуренция в данном сегменте растет нешуточными темпами. В борьбе за покупателей девелоперы выводят на рынок все более интересные проекты. В крупных городах появляются апартаменты-мансарды, двухуровневые апартаменты, с антресолью, с отдельным входом и английской террасой, а также апартаменты в формате «живи и работай». Так, в Москве сейчас в продаже находится 35 жилых комплексов такого типа. Планируется выход еще 30. Доля сегмента с апартаментами на рынке недвижимости по прогнозу должна достигнуть 25%.
Попробуем разобраться, в чем же причина столь стремительно растущей популярности? Прежде всего, с туристической точки зрения.
1. Высокое качество жилья. Многие существующие на рынке комплексы не только вступают в конкуренцию с «традиционными» квартирами, но и по некоторым параметрам даже превосходят их.
2. Выгодная цена. Апартаменты для отдыха, в отличие от большинства отелей, способны предложить выгодное соотношение цены и качества. Связано это с тем, что отель обычно предоставляет большее разнообразие услуг, чем владелец жилья. Отсюда высокая стоимость. Для бронирования и регистрации гостей апартаментов не нужно столько сотрудников, как в гостинице. При этом разом оплачивается не одна комната, а целая квартира, где можно разместить до 10 человек.
3. Местный образ жизни. Для гостей города нет лучше способа почувствовать себя коренными жителями, чем испытать все на собственном опыте. Владельцы жилья часто оставляют карты окрестностей с рекомендациями, посвящают в «местные секреты» и непременно дадут действительно ценные советы касаемо отдыха.
4. Собственная кухня. Это обязательный атрибут апартаментов. Как правило, кухонное пространство прекрасно обустроено, а значит, гостям под силу приготовить все, что захочется. При проживании в апартаментах есть уникальная возможность отыскать местные продукты и заполнить холодильник свежими фруктами, сырами и вином — все по ценам супермаркета.
5. Качественный сервис. Для успешного развития своего бизнеса владелец жилья рассчитывает на положительные отзывы и комментарии своих гостей. А значит, приложит максимум усилий, чтобы обеспечить в апартаментах чистоту и комфорт. Кроме того, большинство апартаментов оснащены стиральными и сушильными машинами, поэтому гостям не придется тратить время на поиски прачечной.
6. Частное пространство. Важное преимущество апартаментов заключается в том, что Ваше время здесь принадлежит исключительно Вам. Во время отдыха не придется вешать на дверь табличку «Не беспокоить». Вы сможете позавтракать, не заботясь о том, что скоро начнется утренняя уборка номеров. Кроме того, нет необходимости прятать ценные вещи, поскольку незваных гостей в апартаментах не бывает.
7. Независимость. При аренде апартаментов нет необходимости, как в отеле, следовать строгому расписанию. Время заезда и выезда, завтрак, ужин и прочие моменты носят гибкий характер и всегда подстроены под нужды гостей.
8. Идеальный выбор для коллективного отдыха и отпуска с детьми. В съемных апартаментах всегда найдется место для детских игр, а шум не побеспокоит постояльцев в номере по соседству. Кроме того, арендовать такой вид жилья на большую компанию значительно проще, чем искать много номеров в одном отеле, что в разгар сезона может оказаться весьма затруднительным. Впрочем, ничего идеального, как известно, не бывает.
Апартаменты — это не вариант для тех, кто предпочитает отдыхать и не беспокоиться о бытовых вопросах. Здесь придется самому готовить, ходить за продуктами и наводить чистоту. Иными словами, обеспечивать свой отдых самостоятельно.
Однако такой тип недвижимости востребован не только туристами, но и, к примеру, успешными бизнесменами, владеющими и другим жильем. Иметь в многофункциональном комплексе помимо офиса собственный апартамент очень удобно для комфортной работы и отдыха. Ведь здесь есть все: магазины и прачечные, кафе и рестораны, спа и фитнес-салоны, собственная сервисная служба по уборке квартиры, уходу за одеждой и домашними животными. Апартаменты — это такой формат, в котором не действуют ограничения, характерные для жилья. Например, если у человека есть мечта — иметь огромную ванную с окном — то ни в одной квартире он не сможет ее осуществить. Есть жесткий норматив, согласно которому влажная зона должна располагаться строго над влажной зоной предыдущего этажа. А в апартаментах это возможно. Другой пример: нормы инсоляции жилых помещений. Из-за них нельзя проектировать однокомнатные квартиры или студии, выходящие окнами на север. Это существенно ограничивает архитекторов. В апартаментах таких ограничений нет. Апартаменты — это отдельный продукт. В идеале они призваны стать доходными домами и местом вложения инвестиций. Уже сейчас для этого есть все предпосылки. В идеале апартаменты должны сформировать арендный фонд, который будет развиваться на благо города.
Чем больше на рынке появляется апартаментов, тем более живой интерес этот формат вызывает у потребителя. Однако, как в случае всего нового, не обходится без слухов и стереотипов. Каковы же наиболее распространенные мифы?
1. В апартаментах невозможно прописаться. Вообще понятие прописки постепенно уходит в небытие. Сейчас нужно говорить о регистрации, которая бывает постоянной и временной сроком на пять лет с дальнейшей пролонгацией. Последняя в апартаментах возможна. При ее наличии не удастся встать в очередь на жилье, оформиться на бирже труда или получить ИНН. Но можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад и школу.
2. Высокие коммунальные платежи. Они, действительно, в сравнении с квартирными имеют повышающий коэффициент. Как правило, на ставку НДС. Говоря в цифрах, ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2–2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как многие думают.
3. Более высокие ставки по ипотеке. Существующие программы кредитования апартаментов разработаны индивидуально под каждый объект. Разница в ставке на приобретение квартиры или апартаментов может отличаться в пределах 1-2%. Ее значение колеблется в диапазоне 13-16%, а то вовсе не имеет отличия от классической ипотеки.
4. Отсутствие социальной инфраструктуры. Как раз, наоборот, в ее создании заинтересован сам девелопер. Это необходимо для коммерческого успеха проекта. Проработке единой концепции сегодня уделяется все больше внимания. Современному клиенту необходимо, чтобы вся необходимая инфраструктура находилась в 5 минутах ходьбы от апартаментов. Поэтому многие жилые комплексы представляют собой целый мини-район. В них есть маркеты, фитнес-центры, кафе, бутики, парковки, аптеки, салоны красоты и даже детские сады и центры развития ребенка.
Основные претензии к апартаментам сегодня, пожалуй, обусловлены их статусом нежилого помещения, а также отсутствием жестких нормативов по обеспечению объектами социальной сферы. Со вторым девелоперы, как уже было отмечено, успешно борются самостоятельно. Устранить первый «недостаток» они были не в силах. Долгое время своеобразная правовая дыра негативно влияла на рынок. При этом между застройщиками и властями непрерывно велись споры о необходимости причисления апартаментов к определенному статусу. И вот недавно Минстрой, наконец, сообщил о подготовке законопроекта, который позволит приравнять эти объекты к жилью. Эксперты рынка недвижимости данную инициативу поддержали, сойдясь во мнении, что принятие такого закона обяжет застройщиков отвечать и за обеспечение инфраструктурой. Иными словами, поликлиники, детские сады, школы и прочие соцобъекты рядом с жилыми помещениями будут появляться не в добровольном, а в обязательном порядке. А это, в конечном итоге, обернется во благо для самих граждан.
Наряду с отдельными апартаментами сегодня все большей популярностью пользуются объекты в апарт-отелях. Эксперты сегодня сходятся во мнении: это отличное вложение денежных средств. Почему? Рынок элитной недвижимости даже в условиях кризиса показывает положительную динамику. Апарт-отели —
одна из самых перспективных схем инвестирования. Риски снижены до минимума. С одной стороны, это отдельные апартаменты, с другой — они являются частью отеля, и поэтому их снимают так же часто, как и другие номера в этой гостинице. Отдельные апартаменты могут пустовать несколько месяцев, а жилье в апарт-отеле востребовано круглый год. Выкупив объект, владелец регулярно получает прибыль от сдачи его в аренду, не особенно заботясь о поиске арендаторов и имея минимальные затраты на содержание. Собственник получает как доход от прироста стоимости жилья, так и регулярные платежи за аренду. Инвестиции в апарт-отели более надежны, чем традиционная покупка квартир в целях получения прибыли. Подcчитано: доход от сдачи в аренду объекта в апарт-отеле составляет около 10% в год при 50%-ной занятости гостиницы. Что особенно приятно: эту недвижимость можно использовать и для собственного отдыха. Одним из самых перспективных инструментов приумножения капитала является вложение денег в апартаменты на ранней стадии строительства. По оценкам различных девелоперских компаний, это может принести инвестору до 110% за два года. Для сравнения, среднее арифметическое значение максимальных процентных ставок депозитов 10 крупнейших банков, по информации Центробанка, в 2013 году не превышало 9%. Таким образом, инвестиции в апартаменты оказываются в 5,5 раз выгоднее банковских вкладов. Этот способ приумножения денег с каждым годом становится все популярнее. На сегодняшний день, по оценкам экспертов, около 30% апартаментов приобретаются с инвестиционными целями.

Такой тип собственности, как апартаменты, давно получивший широкое распространение в США и странах Европы, постепенно становится модным трендом и на российском рынке, все больше завоевывая любовь и признание наших соотечественников.

Ольга Князева.